I. GİRİŞ
İşbu blog yazısının konusunu kiraya ilişkin ertelenen hükümler oluşturmaktadır. Bu kapsamda kiraya ilişkin ertelenen hükümlerin mevzuat, içtihat ve doktrindeki yeri ele alınacaktır.
II. KİRAYA İLİŞKİN ERTELENEN HÜKÜMLER
A. GENEL OLARAK
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kabul edilmesinin ardından 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu’nun Geçici 2. Maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmü tesis edilmiştir.
Söz konusu madde hükmünün uygulanabilmesi için öncellikle kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak düzenlenen kişiler arasında sayılıyor veya tüzel kişi olması gerekir. Ayrıca kiranın da işyeri kirası olması aranmaktadır. Bu koşulların sağlandığı haller mevut olduğunda erteleme söz konusu olmaktadır[1].
Ertelenen hükümler yerine uygulanacak hukuk ele alındığında maddenin lafzından sırasıyla;
· Taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümleri
· BK hükümleri
uygulanacağı sonucuna varılmaktadır.
Bu sıralamanın dört açıdan yorumlanması gerekmektedir[2]:
· Ertelenen hükümler bakımından taraflar arasındaki sözleşme, 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan (“BK”) öncelikli olarak mı uygulanacaktır?
· Sözleşme ve BK dışında, kanunda zikredilmeyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (“GKHK”) uygulanacak mıdır?
· Ertelenen hükümlere ilişkin konularda TBK genel hükümlerde bir düzenleme olması halinde bunlara BK genel hükümleri mi uygulanacak, yoksa TBK genel hükümleri mi uygulanacak?
· Yürürlüğü ertelenen hükümlere ilişkin yürürlükten kalkan mevzuatta hiçbir hüküm yoksa ve ertelemeye tabi maddelerdeki konular TBK yürürlüğe girmeden önce Yargıtay içtihatlarıyla çözümleniyorsa, bu Yargıtay içtihatlarının erteleme dönemindeki rolü ne olacaktır?
Bu soruların yanıtı söz konunu ertelemenin amacıyla bağlantılıdır. Ancak kanunda buna ilişkin bir açıklama bulunmamaktadır. Bu kapsamda sadece TBMM tutanaklarında ÜFE’yle ilgili sınırlamaların uygulanmayacağı ifade edilmektedir.
Geçici madde kapsamında düzenlenen sözleşme özgürlüğünün sınırlarına sadece 818 sayılı BK m. 19, 20’deki genel sınırlamalar değil, ayrıca 818 sayılı BK’daki kira sözleşmesine ilişkin özel hükümler ve GKHK’daki mutlak ve emredici hükümler de dâhildir. Emredici nitelikte olmayan hükümler bakımından ise, hiç şüphesiz sözleşme özgürlüğü çerçevesinde taraflar diledikleri gibi sözleşme içeriğini belirleyebilirler[3].
Tüm bu açıklanan kapsamında,
· BK ve GKHK’nın kira sözleşmesindeki bu maddelerde belirtilen konulara ilişkin mutlak ve nisbi emredici hükümleri başta olmak üzere yürürlükteki kanunlardaki (TMK, TBK’nın ertelemeye tabi konulara ilişkin olmayan hükümleri) emredici hükümler ve diğer kanunlardaki emredici hükümler.
· Sözleşme hükümleri.
· BK ve GKHK’nın kira sözleşmesindeki bu maddelerde belirtilen konulara ilişkin tamamlayıcı ve yorumlayıcı hükümleri başta olmak üzere yürürlükteki diğer kanunlardaki (TMK, TBK’nın ertelemeye tabi konulara ilişkin olmayan hükümleri ve diğer kanunlardaki hükümler) tamamlayıcı ve yorumlayıcı hükümler.
Buna ilave olarak o dönemdeki içtihatlarının bazılarının, özellikle kiracı lehine değiştirilerek kanun maddesi haline getirildiği TBK’daki hükümler değil, eski kanun dönemindeki içtihatların uygulanması gerektiği yönünde görüşler de mevcuttur.
Bu durum 8 yıllık süre boyunca bu şekilde uygulama alanı bulacaktır. Erteleme süresi sonunda ise başka bir düzenleme getirilmezse ertelenen hükümler kendiliğinden yürürlüğe girecektir. Bu durum, özellikle erteleme süresi içinde ertelenen hükümlerin içeriğine aykırı olarak hazırlanan ve erteleme süresi sona erdiğinde devam edecek kira sözleşmeleri bakımından önem taşıyacaktır. Erteleme süresi sona erdiğinde söz konusu maddelere uygulanacak hukukun tespiti 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanuna göre yapılacaktır[4].
B. MADDELER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME
TBK’nın 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. İşbu madde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Söz konusu madde kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle erteleme dönemi içinde yapılan sözleşmelerinde erteleme süresinin sonunda bu hüküm derhal uygulanmaya başlayacaktır. Böylece 01.07.2020’den itibaren sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, artış oranı ÜFE’yi geçemeyecektir[5].
TBK’nın 346. maddesinde ise kiracı aleyhine düzenleme yasağı düzenlenmiştir. İşbu madde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmünü havidir. Bu madde de kamu düzenine ilişkin bir maddedir. Bu kapsamda erteleme döneminin sonunda kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak; muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar da kendiliğinden geçersiz olacaktır[6].
III. SONUÇ
Yukarıda açıklanan hususlar kapsamında sonuçlar aşağıdaki gibidir:
ü 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu’nun Geçici 2. Maddesi ile belirtilen maddeler 8 yıllık süreyle yanı 01.07.2020 tarihinde karar ertelenecek ve uygulanmayacaktır.
ü Söz konusu madde hükmü TTK uyarınca tacir olarak sayılan kişiler ve tüzel kişiler bakımından geçerlidir. Ayrıca bu madde hükmünün uygulanabilmesi için kiranın işyeri kirası olması gerekmektedir.
ü Erteleme dönemi boyunca taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümleri ile BK hükümleri uygulanacaktır.
ü Erteleme süresi sonunda başkaca bir düzenleme getirilmemişse ertelenen hükümler kendiliğinden yürürlüğe girecektir.
ü TBK’nın 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi hükmü kamu düzenine ilişkin bir madde olduğundan erteleme süresi sona erdiğinde derhal uygulanmaya başlayacaktır.
ü TBK’nın 346. maddesinde düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı hükmü kamu düzenine ilişkin bir madde olduğundan erteleme süresi sona erdiğinde derhal uygulanmaya başlayacaktır.
[1] Mustafa Alper GÜMÜŞ; Kira Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2012, s. 15
[2] Ahmet TÜRKMEN; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi 2015/1 s. 348
[3] GÜMÜŞ; s.15, 16, 17; TÜRKMEN; s.350
[4] TÜRKMEN; s.364
[5] TÜRKMEN; s.365
[6] TÜRKMEN; s.365
